На каких землях можно построить дачу.
Многие по-доброму завидуют бабушке из всем известной рекламы, у которой есть свой домик в деревне. Хотя, мечтая о своём хоть дачном, хоть деревенском участке, на который можно приезжать отдыхать всей семьей и сажать картошку, каждому следует задуматься о множестве нюансов и просчитать огромное количество рисков. Так что необходимо учесть.
Photo: Yuri Virovets.
«Правильные» и «неправильные» земли.
Казалось бы, бесхозных территорий на просторах нашей необъятной родины несчетное количество, но взять и просто так построить дачу вряд ли получится. Вся земля давно поделена. И поделена она не собственниками (с которыми можно было бы, скажем, договориться), а законодательно. Согласно статье 7 Земельного кодекса РФ. земли разделяются на следующие категории.
1. земли сельскохозяйственного назначения.
2. земли населенных пунктов.
3. земли лесного фонда.
4. земли водного фонда.
5. земли особо охраняемых территорий и объектов.
6. земли промышленности, энергетики, транспорта и связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специалного назначения.
Photo: Peretz Partensky.
Такое разделение было придумано не просто так, а для охраны и систематизации. Сегодня мы поговорим о первых двух категориях, потому что именно на них мы можем построить дачу. На остальных ни дачу, ни дом не построить.
Земли сельхозназначения логично отданы под нужды сельского хозяйства и находятся преимущественно за городом. На них размещаются территории для выгула скота, их отводят под пашню или многолетние насаждения (Земельный кодекс РФ, п. 1, ст. 77 ). Из этого числа выбираются территории, на которых не будут проводиться сельхозработы, и они отдаются под дачи.
Земли населённых пунктов – территории в пригороде, на которых, в основном, размещаются сельские поселения, деревни. Данная территория продолжает город и не располагается особняком (Земельный кодекс РФ, ст. 85 ). На территории населённых пунктов строить можно лишь по всем правилам градостроительного плана.
Земли для огородничества дадут вам в будущем право поставить вагончик (максимум) и засадить поле картошкой.
Но и здесь не всё так просто: нельзя по своему хотению построить дачу на территории этих земель следует учесть, что территории делятся на подгруппы, каждая из которых предусматривает своё направление. На одних разрешено вести личное подсобное хозяйство (ЛПХ), другие предназначены для индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Есть участки для ведения садоводства, а есть для дачного хозяйства.
Чтобы было понятней, определимся со следующим: на землях сельскохозяйственного назначения дачу можно построить на участках, предназначенных для садоводства, огородничества и дачного строительства. А вот на землях населённых пунктов на территориях, отведённых под ИЖС, а также для садоводства, огородничества и дачного строительства.
Что дает каждая категория земли? Если мы покупаем участок на земле сельскохозяйственного назначения, которая пригодна для дачного строительства, мы можем рассчитывать на то, что в построенном дачном домике со временем будет реально прописаться, если захотеть. конечно. Земли под садоводство дадут нам право построить дачу и жить в ней хоть круглогодично, но прописаться мы в ней не сможем, увы. Земли для огородничества дадут в будущем право поставить вагончик (максимум) и засадить поле картошкой.
Photo: Artur (RUS) Potosi.
В случае, если дача будет находиться на землях населённых пунктов, предусматривающих ИЖС, то тут все карты в руки: где на участке будет находиться дачный домик, сколько этажей в нём будет и из каких материалов он будет построен – решать хозяину. А вот земли под садоводство, огородничество и дачное строительство такой свободы не дают. Возводя на такой территории дачку, мы будем придерживаться рамок садоводческого товарищества.
Кому дворец, кому беседка.
Определившись с землёй, хозяину будущей дачи следует серьёзно задуматься о том, какой будет эта дача и как он планирует её использовать. Это может быть маленькая беседка для тех, кто приезжает время от времени на шашлыки, или основательный дом со всеми коммуникациями, пригодный для круглогодичного проживания.
Самый надёжный вариант построить дачу на землях, выделенных под индивидуальное жилое строительство. На такой территории можно возвести хороший дом строятся такие, что называется, на века. Они «социально защищены», так как там должны быть и дороги, и освещение, и разного рода коммуникации. На рынке недвижимости они, опять же, востребованы, и прописываться в них можно без проблем. Самое главное отличие от участков в садоводствах – проект на дом необходимо делать в лицензированных компаниях и после согласовывать в госинстанциях.
Построить дачу можно и на землях для ведения хозяйства: крестьянско-фермерских и личных подсобных хозяйствах. Эти два варианта предполагают земли больших площадей что, вероятно, для дачников является единственным плюсом. Чтобы построить дом на территории личного подсобного хозяйства по закону, участок должен располагаться в городской черте. Если он за городом, то будет считаться «бахчевым», и толку от него будет мало, если только свёклу и картошку посадить. Крестьянско-фермерские хозяйства тоже обладают большой площадью, на территории можно строить жилой дом, но с одним «но»: хозяин такой земли обязан заниматься фермерством. Многие, конечно, идут на ухищрения, став «фермерами» только на бумагах: построив конюшню на территории или разбив, скажем, яблоневый сад. Если ещё к концу отчётного сезона пригласить бухгалтера, который подготовит для налоговой все необходимые документы о ведении вашего так называемого «хозяйства», то псевдофермеру всё может сойти с рук. Но с налоговой шутки плохи. Стоит ли игра свеч, если в случае проверки можно вообще всё потерять.
Один из плюсов садового участка его «шаблонность»: участки одинаковые, габариты построек заданы, инженерная инфраструктура имеется.
Разумеется, возможно построить дом на землях, отведенных под дачное строительство. Оно сейчас мало отличается от ИЖС, и если участок находится в населённой черте, то, в нём можно даже прописаться, приложив некоторые усилия. Стоит отметить, что дачное строительство перед ИЖС имеет огромный плюс в плане застройки: строящееся здание не имеет определённой этажности и габаритности (для ИЖС – не выше трех этажей.
Строиться можно и на землях садоводств. Сейчас они имеют разную форму организации: садоводческое некоммерческое товарищество или партнёрство, садоводческий потребительский кооператив различия заключаются лишь в доли арендатора при сделках отчуждения.
Плюсов у садоводств довольно много. Один из них так называемая «шаблонность»: у всех одинаковые участки (споров с соседями не будет), габариты построек известны (не надо ломать голову), в большинстве случаев имеется инженерная инфраструктура. А ещё в садоводстве можно прописаться, но эта процедура решается через суд.
Оплачивая взнос, «садовод» уверен: дачу защищает сторож, шлагбаум при въезде поднимает охранник, мусор вывезут в срок.
Самая большая головная боль возникает при решении вопросов с правами на собственность. Собственником участка является товарищество, а члены садоводств владеют не дачными участками, а долями в них. Территории участков не размежеваны, и договориться о процессе межевания может быть проблемным. В таких случаях после продажи участка бывший собственник покидает товарищество, и новый хозяин занимает его место.
Инфраструктура в таких садоводствах развита настолько, что может предполагать круглогодичное проживание на участке. Естественно, всё не бесплатно: на сторожа, освещение, хорошие дороги, газ сбрасываются все члены товарищества.
Стоит отметить, что помимо налога на землю каждый член садоводства обязан платить членские взносы, на которые поддерживается благополучное функционирование объединения. Оплачивая взнос, «садовод» уверен, что его дачу защитит сторож, шлагбаум при въезде поднимет охранник, дороги будут заасфальтированы, а мусор вывезен в срок.
Теперь о нарушении закона: предположим, вы не придали значения всем этим сложным комбинациям земельных отношений и подгрупп, закрыли на всё это глаза и поставили дачу там, где захотели. На основании пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса РФ ваша любимая дача будет признана самовольной постройкой, которая подлежит сносу за ваш же счёт. Естественно, говорить о праве продажи, дарения и сдачи в аренду не приходится.
Photo: Paul L Dineen.
Мерить или не мерить.
Итак, решив приобрести дачу, вы обращаете внимание на категорию земли и разрешённый вид её использования, чтобы получить максимальные права. Что еще нужно учесть? Одним из плюсов к покупке определённого участка станет его технический и межевой план на участок.
На сегодняшний день проведение межевания перед сделками купли/продажи по законодательству не является обязательным, но нередко без него не обойтись. Если вы покупаете земельный участок под будущую дачу в чистом поле, если этот участок имеет сложную геометрическую форму, если ваши соседи, как вам кажется, прихватили кусок вашей земли, необходимо проводить межевание. Если вы желаете перед покупкой определить границы участка, в дальнейшем планируете заключать различные сделки с землёй и хотите избежать спора со строителями (при застройке района ваш кадастровый план не даст права им на незаконное размещение объектов), межевание также необходимо провести.
Стоит сразу оговориться, что земельный участок, на котором проведено межевание, будет стоить на порядок выше «неразмежеванного». Решение в данном случае остается за вами.
Идеальный пакет документов.
Земля найдена, дачу на ней строить можно, участок с уточнёнными границами имеется, продавец готов. Какие документы необходимо получить от стороны, продающей дачу? В идеале это.
Свидетельство о госрегистрации права собственности со всеми приложениями, заверенными нотариально.
Выписка из ЕГРП, которая подтвердит, что дом не находится в залоге и на него не наложено какое-либо обременение.
Все платежные документы, подтверждающие, что долгов (коммунальных и налоговых) за домом не числится.
Заверенное у нотариуса заявление на право отчуждения имущества (чтобы быть спокойными, что никакие жены или дети не против проведения сделки.
Два кадастровых паспорта (на участок и на дом.
Межевой план участка.
Технический паспорт на дом.
Покупая «дачу своей мечты», следует очень внимательно изучить Земельный кодекс РФ. проверить все документы на участок и взвесить все «за» и «против», чтобы в итоге не оказаться у разбитого корыта.
Тоже про то же.